«Ε, όχι και φόρο στους κοινόχρηστους χώρους των πολυκατοικιών»


Από τους ΣΤΡΑΤΟ ΠΑΡΑΔΙΑ και ΟΡΕΣΤΗ ΣΕΙΜΕΝΗ

Στις πράξεις σύστασης οριζοντίου/καθέτου ιδιοκτησίας των πολυόροφων κτιρίων και τα σχέδια που τις συνοδεύουν, καθορίζεται πάντοτε ποιες είναι οι ΙΔΙΟΚΤΗΤΟΙ χώροι, δηλαδή οι επιμέρους αυτοτελείς ιδιοκτησίες (διαμερίσματα, γραφεία, καταστήματα κλπ.) που ανήκουν η κάθε μια στον ιδιοκτήτη της, και ποιοι είναι οι ΚΟΙΝΟΚΤΗΤΟΙ χώροι του κτιρίου, που ανήκουν κατά κυριότητα σε όλους τους συνιδιοκτήτες, και οι οποίοι διακρίνονται σε δύο κατηγορίες:

1.Κοινόχρηστοι είναι οι χώροι που ανήκουν κατά κυριότητα και χρήση σε όλους τους συνιδιοκτήτες

2.Χώροι αποκλειστικής χρήσης είναι ορισμένοι κοινόκτητοι μεν χώροι της πολυκατοικίας για τους οποίους όμως έχει συμφωνηθεί στην πράξη σύστασης της οριζοντίου ιδιοκτησίας ότι δυνατότητα χρήσης τους έχει αποκλειστικά ο εκάστοτε ιδιοκτήτης συγκεκριμένης ιδιοκτησίας, στην οποία ο χώρος αυτός αποτελεί παράρτημα.

Κοινόχρηστοι χώροι των πολυκατοικιών είναι η είσοδος, τα πλατύσκαλα, τα κλιμακοστάσια, οι διάδρομοι, το ασανσέρ, ο κήπος, η ταράτσα και γενικά όσοι χώροι προορίζονται για κοινή χρήση όλων των συνιδιοκτητών. Στις παλαιότερες πολυκατοικίες ένας ακόμη τέτοιος χώρος ήταν το διαμέρισμα του θυρωρού. Σήμερα που στις περισσότερες δεν υπάρχουν πλέον θυρωροί, οι χώροι αυτοί παραμένει κοινόκτητοι και είτε χρησιμεύουν ως κοινόχρηστοι (π.χ. αποθήκη όπου όλοι οι ιδιοκτήτες μπορούν να αποθηκεύσουν κάτι) είτε εκμισθώνονται από το διαχειριστή της πολυκατοικίας και τα έσοδα από το ενοίκιο μπαίνουν στο αποθεματικό της (σημειωτέον ότι σήμερα η κάθε πολυκατοικία έχει τον ΑΦΜ της και – αν έχει έσοδα από χώρους που μισθώνει – υποβάλλει κάθε χρόνο ως τις 31 Δεκεμβρίου φορολογική δήλωση εισοδήματος με αυτοτελή φόρο 25%. Σε πολλές μικρότερες οικοδομές υπάρχουν υπόγειες κοινόχρηστες αποθήκες και χώροι στάθμευσης αυτοκινήτων, που χρησιμοποιούνται αδιάκριτα από όλους τους συνιδιοκτήτες τους, και δεν ανήκουν σε κανέναν ιδιαιτέρως. Σε νεώτερες πολυκατοικίες των καλών περιοχών υπάρχουν ακόμη και κοινόχρηστες κολυμβητικές δεξαμενές.

Κοινό χαρακτηριστικό όλων των κοινόχρηστων αυτών χώρων είναι ότι δεν έχουν νομική αυτοτέλεια, διότι δεν τους αναλογούν χιλιοστά επί του οικοπέδου. Συνεπώς δεν μπορούν να μεταβιβαστούν από κανέναν προς κανέναν άλλον, και άρα ουδεμία οικονομική αξία έχουν. Γι΄αυτό και δεν μπορεί ποτέ να αποτελέσουν αντικείμενο επιβολής φόρου περιουσίας.

Χώροι αποκλειστικής χρήσης, ως παραρτήματα ιδιοκτησιών, είναι συνήθως οι ανοικτές θέσεις στάθμευσης στην πυλωτή των πολυκατοικιών (σε αντίθεση με κλειστούς ισόγειους ή υπόγειους χώρους στάθμευσης, αλλά και μικρές αποθήκες, που είναι αυτοτελείς ιδιοκτησίες), ακάλυπτοι χώροι (κήποι) ή ταράτσες, ή τμήματα τους, που η χρήση τους ανήκει συνήθως στα παρακείμενα διαμερίσματα κλπ.

Οι χώροι αυτοί, ναι μεν δεν έχουν χιλιοστά στο οικόπεδο, όμως επειδή δίνουν τη δυνατότητα της ακώλυτης αποκλειστικότητας της χρήσης τους στον κάτοχό τους, φορολογούνται στην φορολογία κεφαλαίου με ειδικό τρόπο υπολογισμού της αντικειμενικής τους αξίας.

Η απόπειρα φορολόγησης κοινόχρηστων χώρων ως περιουσιακών στοιχείων

Οι κοινόχρηστοι χώροι των πολυκατοικιών δεν αποτέλεσαν ποτέ και πουθενά, αντικείμενο επιβολής οποιουδήποτε φόρου περιουσίας, ούτε στο φόρο μεταβίβασης, ούτε στο φόρο κληρονομιών και δωρεών. Ειδικότερα στη χώρα μας έχουν ρητά εξαιρεθεί από το ΤΑΠ, το ΕΕΤΗΔΕ (2011-12) και το ΕΕΤΑ (2013), αλλά και από τον πρόσφατο ΕΝΦΙΑ.

Για πρώτη φορά με την υπ΄αριθμό ΠΟΛ.1052/17.2.2014 απόφαση του ΓΓΕ, περί του πως δηλώνονται οι ιδιοκτησίες στο Ε9, οι συνιδιοκτήτες πολυκατοικιών που διαθέτουν διαμέρισμα θυρωρού, κλειστό κοινόχρηστο χώρο στάθμευσης ή κοινόχρηστη αποθήκη, και κοινόχρηστη κολυμβητική δεξαμενή, κλήθηκαν για πρώτη φορά να δηλώσουν τους παραπάνω κοινόχρηστους χώρους στο Ε9 τους, κατά το ποσοστό συνιδιοκτησίας τους στο κτίριο!!!

Η ΠΟΜΙΔΑ αντέδρασε ακαριαία και στο ανώτατο δυνατό επίπεδο στην απόπειρα έμμεσης φορολόγησης των κοινόχρηστων χώρων, με την πρωτοφανή, παράνομη και παράλογη αυτή ρύθμιση, με αποτέλεσμα το υπουργείο να ανακοινώσει ότι η υποχρέωση δήλωσης περιορίζεται στους χώρους όπου υπάρχει αποκλειστική χρήση.

Συγκεκριμένα με το από 24-2-2014 Δελτίο Τύπου του Υπουργείου Οικονομικών ανακοινώθηκε ότι «δεν υποχρεούται σε δήλωση και όποιος έχει ακίνητο σε πολυκατοικία η οποία διαθέτει κοινόχρηστη πισίνα ή κλειστούς (υπόγειους κυρίως) κοινόχρηστους χώρους στάθμευσης ή αποθηκών. Οι χώροι αυτοί θα δηλωθούν εφόσον είναι παρακολουθήματα του ακινήτου (αναγράφονται στο συμβόλαιο) και υπάρχει αποκλειστική χρήση κοινόχρηστου χώρου. Δεν πρέπει να δηλωθούν περιπτώσεις που δεν αποτελούν παρακολουθήματα της ιδιοκτησίας.

Η ανακοίνωση αυτή, που αφήνει ακάλυπτα τα παμπάλαια υπόγεια «διαμερίσματα» των αλήστου μνήμης θυρωρών, πρέπει να καλυφθεί άμεσα και με νεώτερη απόφαση που ρητά να το προβλέπει, κάτι που δεν έχει συμβεί ακόμη, παρότι μπήκαμε ήδη στα βαθειά των φορολογικών δηλώσεων. Όλα έχουν τα όριά τους. Νομίζαμε ότι τα είχαμε δεί όλα, αλλά φόρο και στα κοινόχρηστα δεν είχαμε φανταστεί ούτε στο χειρότερο εφιάλτη μας…

Αθήνα 31/3/2014

ΣΤΡΑΤΟΣ ΠΑΡΑΔΙΑΣ, Δικηγόρος, Πρόεδρος ΠΟΜΙΔΑ-Πρόεδρος της Διεθνούς Ενωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων U.I.P.I. www.pomida.gr ΟΡΕΣΤΗΣ ΣΕΙΜΕΝΗΣ, Φοροτεχνικός, συγγραφέας , Φορολογικός Σύμβουλος Ενώσεως Ιδιοκτητών Ακινήτων Αποδήμου Ελληνισμού

 

taxheaven

Advertisements

Σχολιάστε

Εισάγετε τα παρακάτω στοιχεία ή επιλέξτε ένα εικονίδιο για να συνδεθείτε:

Λογότυπο WordPress.com

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό WordPress.com. Αποσύνδεση / Αλλαγή )

Φωτογραφία Twitter

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Twitter. Αποσύνδεση / Αλλαγή )

Φωτογραφία Facebook

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Facebook. Αποσύνδεση / Αλλαγή )

Φωτογραφία Google+

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Google+. Αποσύνδεση / Αλλαγή )

Σύνδεση με %s